Cos'è la visura catastale e a cosa serve
La visura catastale è un documento rilasciato dall'Agenzia delle Entrate — Catasto che contiene le informazioni ufficiali relative a un immobile (o a un terreno) registrate nel Catasto italiano. Non è un atto di proprietà, ma fornisce dati tecnici e amministrativi fondamentali su un bene immobile.
È utile in molteplici situazioni: acquisto o vendita di un immobile, richiesta di un mutuo, successione ereditaria, calcolo delle imposte (IMU, TARI), verifiche urbanistiche e catastali preliminari.
Cosa contiene una visura catastale
Una visura catastale per un'unità immobiliare (fabbricato) riporta tipicamente:
- Dati identificativi: Comune, Sezione, Foglio, Particella, Subalterno
- Dati toponomastici: Indirizzo dell'immobile
- Categoria catastale: Ad esempio A/2 (abitazione civile), C/1 (negozio), D/1 (opificio)
- Classe e consistenza: Dimensione espressa in vani (per abitazioni) o m² (per uffici e negozi)
- Rendita catastale: Il valore convenzionale su cui si calcolano le imposte
- Titolari: Persone fisiche o giuridiche intestatarie e le quote di proprietà
Per i terreni, la visura indica la particella, la qualità colturale, la superficie, il reddito dominicale e il reddito agrario.
Come richiedere la visura catastale: 3 metodi
1. Online tramite il portale dell'Agenzia delle Entrate
Il metodo più rapido e gratuito per i soggetti interessati (proprietari o aventi causa). Sul sito agenziaentrate.gov.it, accedendo con SPID, CIE o CNS, è possibile ottenere la visura dei propri immobili gratuitamente, con consultazione immediata.
2. Presso gli sportelli dell'Agenzia delle Entrate (ex Catasto)
Ci si reca fisicamente allo sportello catastale del proprio Comune (o del capoluogo di provincia per le aree senza sportello locale), presentando i dati dell'immobile o del soggetto da interrogare. Il servizio è gratuito per i proprietari; prevede un contributo fisso per le visure richieste da terzi.
3. Tramite intermediari abilitati
Geometri, notai, agenzie immobiliari e CAF possono richiedere visure per conto dei clienti, a fronte di un corrispettivo professionale. Questa opzione è utile quando si ha bisogno di un supporto interpretativo o si devono richiedere visure storiche o multiple.
Tipi di visura catastale
| Tipo | Cosa riporta | Quando serve |
|---|---|---|
| Visura attuale | Situazione catastale aggiornata al momento della richiesta | Compravendite, mutui, verifica proprietà |
| Visura storica | Tutti i passaggi di proprietà e variazioni catastali nel tempo | Successioni, controversie, due diligence |
| Visura per soggetto | Elenco di tutti gli immobili intestati a una persona o società | Ricerca beni, eredità, analisi patrimoniale |
| Visura per immobile | Dati di un singolo immobile identificato dai dati catastali | Verifica puntuale su uno specifico bene |
Visura catastale e visura ipotecaria: non confonderle
Un errore frequente è confondere la visura catastale con la visura ipotecaria. Sono due documenti completamente diversi:
- La visura catastale descrive le caratteristiche fisiche e fiscali dell'immobile e chi ne è titolare al Catasto.
- La visura ipotecaria (o ispezione ipotecaria) si richiede alla Conservatoria dei Registri Immobiliari e mostra i gravami sull'immobile: ipoteche, pignoramenti, trascrizioni di atti.
Per avere un quadro completo di un immobile prima dell'acquisto, è necessario richiedere entrambi i documenti.
Rendita catastale: a cosa serve e come si calcola
La rendita catastale è un valore convenzionale assegnato a ogni unità immobiliare. Non corrisponde al valore di mercato dell'immobile, ma è la base di calcolo per diverse imposte:
- IMU: Rendita rivalutata del 5% × coefficiente per categoria × aliquota comunale
- TARI: Calcolata sulla superficie catastale
- Imposte di successione e donazione: Basate sul valore catastale moltiplicato per coefficienti